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Immobilien und Kapitallebensversicherung

Der Immobilienerwerb als Investition in eine fremdgenutzte Immobilie gilt nach wie vor im Sektor "Kapitalanlagen" als die wichtigste wertbeständige Form der Geldanlage, angesichts fallender Renditen in der Vergangenheit allerdings häufig zu unrecht. Dem Tiefpunkt der Wertzuwächse im Jahr 1996 folgt nun eine Phase der Wertsteigerungen. In den deutschen Großstädten sind im Augenblick die Renditen zwischen 3,6 und 5,4 % erzielbar, besser sieht es sogar in den so genannten "Speckgürteln" der Städte aus. Hier sind sogar Renditen über 7 % möglich. Unter reinen Renditegesichtspunkten wurde deshalb die immobilie in den vergangenen 10 Jahren von vielen anderen Kapitalanlagen geschlagen.

Nachteilig beim Verkauf einer Immobilie kann sich auch die schwierige Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel gestalten. Hier sollte immer Rücksprache mit einem Steuerberater erfolgen.

Zur Rendite durch Wertsteigerung und Mieteinnahmen kommen begünstigend zwei wichtige Steuervorteile:

Die Investition in eine fremdgenutzte Immobilie, die zu Wohnzwecken vermietet wird, wird durch die degressive Abschreibung gefördert, da seitens des Staates großes Interesse an der Schaffung neuen Wohnraums besteht. So heißt es in § 7 Abs. 5 Nr. 3 Buchstabe b EStG 1997 (Bauantrag oder Vertrag nach dem 31.12.1995), dass der Privatinvestor für Gebäude, die Wohnzwecken dienen
- im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils 5 %,
- in den darauf folgenden sechs Jahren jeweils 2,5 %,
- in den darauf folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 %
  
  der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen kann. Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, muss der Investor
- ein neues Objekt erwerben und vermieten,
- darf die degressive Abschreibung oder erhöhte bzw. Sonderabschreibung vom Verkäufer für das Objekt noch nicht in Anspruch genommen worden sein und
- der Kauf der Immobilie muss im Jahr der Fertigstellung erfolgen.
Weiterhin kann der Versicherungsnehmer bei Weitervermietung der Immobilie die bei der Finanzierung anfallenden Darlehenszinsen als Werbungskosten in voller Höhe steuerlich geltend machen. Bei der Finanzierung mit einer Kapitallebensversicherung wird die Versicherungsleistung zur Tilgung des Darlehns am Ende der Laufzeit verwendet. Die Schuldzinsen bleiben bei Unterstellung eines gleichen Darlehenszins während der gesamten Laufzeit gleich hoch. Der Versicherungsnehmer kann jedes Jahr den gleichen Betrag als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wie im Beispiel unten dargestellt, nimmt der Steuervorteil bei einer laufenden Tilgung jährlich ab.

Beispiel:

Das Darlehn beträgt 318.000 EUR, die Laufzeit 12 Jahre, der Nominalzins 6,5 %, der Steuersatz 45 %. Nominalzins und Steuersatz sind über die gesamte Laufzeit des Darlehns als konstant unterstellt.

Steuerersparnis in EUR pro Jahr über eine Laufzeit von 12 Jahren

(LV = Tilgung durch Lebensversicherung; AD = Tilgung durch Darlehn)

Jahre

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301	LV=9.301
AD=8.766
	AD=8.196
		AD=7.588
			AD=6.942
				AD=6.253
					AD=5.519
						AD=4.738
							AD=3.906
								AD=3.019
									AD=2.076
										AD=1.071
											AD=0

Wie das Beispiel zeigt, kann es aus steuerlichen Gründen vorteilhafter sein, das Darlehn nach 12 Jahren mit einer Lebensversicherung zu tilgen, statt die laufende Tilgung zu wählen. Ein sorgfältiges Abwägen der steuerlichen Vorteile gegenüber dem Zinsmehraufwand ist zwingend erforderlich.

Bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien ist der Einsatz von Lebensversicherungen für den Versicherungsnehmer weiterhin unbedenklich, wenn das Darlehn unmittelbar und ausschließlich der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie dient, und wenn die Abtretung der Lebensversicherung auf die mit dem Darlehn finanzierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten begrenzt ist.

Zu beachten ist, dass die Darlehn über ein besonderes Konto laufen, von dem ausschließlich die Anschaffungs- und Herstellungskosten abgebucht werden. Bearbeitungs- und Schätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Zwischenfinanzierungszinsen usw. sind dem Kreditinstitut gesondert zu zahlen. Nur bei dieser Gestaltung ist wirklich sichergestellt, dass die Kriterien der unmittelbaren und ausschließlichen Verwendung erfüllt sind.

"Unmittelbar" bedeutet hier, dass der Auszahlungsbetrag innerhalb von 30 Tagen über das Konto für die Anschaffung- bzw. Herstellungskosten verwendet wird.

"Ausschließlich" meint, dass nur begünstigte Anschaffungs- und Herstellungskosten finanziert werden. Die Abtretung der Lebensversicherung ist auf den Nettoauszahlungsbetrag des Darlehns begrenzt.

Was sind begünstigte Anschaffungen?

der Kaufpreis der Immobilie
die Grundstückskosten
Grunderwerbsteuer
Grundbuchkosten, in Verbindung mit dem Erwerb, aber nicht der Finanzierung, der Immobilie
Makler- bzw. Vermittlungskosten der Immobilie
Notarkosten für den Erwerb, aber nicht der Finanzierung, der Immobilie
Herstellungskosten für das Gebäude, soweit diese noch nicht bezahlt oder im Eigentum des Kreditnehmers sind.

Lebensversicherung

Kapitallebensversicherung